????2016年上半年即將過(guò)去，面臨年中考的開(kāi)發(fā)商，在6月明顯加快了推盤(pán)節(jié)奏，試圖抓緊上半年的尾巴為年中業(yè)績(jī)沖刺。按照以往的經(jīng)驗(yàn) ，沖刺過(guò)后市場(chǎng)將恢復(fù)平靜，樓市供需總會(huì)在7月雙雙陷入萎靡。 但今年的情況卻有點(diǎn)特殊，由于上半年商住樓的火爆，樓市成交中商住樓和豪宅成為最受關(guān)注的兩極，成交占比也一直居高不下，長(zhǎng)時(shí)間將剛需盤(pán)、改善盤(pán)等傳統(tǒng)的住宅項(xiàng)目牢牢壓制。

????但近來(lái)，由于商住限購(gòu)預(yù)期的不斷增強(qiáng)，商住項(xiàng)目從7月開(kāi)始明顯乏力，壓抑了許久的普通住宅項(xiàng)目再次粉墨登場(chǎng)，成為樓市主力。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京市將有32個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目入市，其中除了3個(gè)商住樓以外，均為普通住宅和別墅產(chǎn)品。

????7月32個(gè)項(xiàng)目入市 29個(gè)為住宅產(chǎn)品

????上周是上半年樓市沖刺的最后機(jī)會(huì)，多個(gè)新盤(pán)選擇在上周末開(kāi)盤(pán)。數(shù)據(jù)顯示，上周末共有12個(gè)新盤(pán)入市，其中包括冠城大通百旺府、江南府、強(qiáng)佑·府學(xué)上院等5個(gè)普宅項(xiàng)目，以及首開(kāi)·中晟廣場(chǎng)、長(zhǎng)安太和、萬(wàn)科中央城等7個(gè)商住項(xiàng)目。基于商住限購(gòu)預(yù)期，商住類產(chǎn)品仍然占據(jù)了目前供應(yīng)的主力，其中首開(kāi)·中晟廣場(chǎng)、首開(kāi)熙悅灣等為近期頻頻加推，而福佳·蜜碼空間、啟迪香山則是新盤(pán)緊急入市。

????但隨著7月份的到來(lái)，商住樓的春天很可能告一段落。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有32個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括金地華著、中國(guó)鐵建·花語(yǔ)金郡等在內(nèi)的8個(gè)純新盤(pán)，以及包括華潤(rùn)·萬(wàn)橡府、長(zhǎng)陽(yáng)光和作用等在內(nèi)的24個(gè)老項(xiàng)目后期。

????不難看出，在這32個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，商住僅有3席，其余均為普宅與別墅項(xiàng)目。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，受到商住限購(gòu)傳言的影響，商住類項(xiàng)目紛紛搶在6月入市，以規(guī)避未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)的政策風(fēng)險(xiǎn)，而7月份則是業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)限購(gòu)出臺(tái)的時(shí)間點(diǎn)，因此大量商住項(xiàng)目對(duì)于7月尚未有推新計(jì)劃，而是選擇“相機(jī)而動(dòng)”。而對(duì)于普宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，商住限購(gòu)無(wú)疑是一個(gè)“好消息”，尤其是對(duì)于郊區(qū)項(xiàng)目而言，商住類產(chǎn)品客源與其有較多重合，商住限購(gòu)之后部分客源將回流郊區(qū)商品住宅市場(chǎng)。因此大量郊區(qū)項(xiàng)目紛紛整裝入市，搶收客源，這其中不乏長(zhǎng)陽(yáng)光和作用、水墨林溪、淺山香邑、中加悅府等這類久未入市的老項(xiàng)目。

????此外，7月份新盤(pán)數(shù)量再次站上30的關(guān)口，也是從今年3月樓市進(jìn)入銷售季以來(lái)，連續(xù)第五個(gè)月新盤(pán)開(kāi)盤(pán)量維持在30以上，但最高也沒(méi)有高過(guò)34個(gè)新盤(pán)。

????中端項(xiàng)目紛紛沖上5萬(wàn)元/平方米

????而在新盤(pán)價(jià)格方面，多個(gè)中端項(xiàng)目沖上了5萬(wàn)元/平方米以上的售價(jià)。像上周開(kāi)盤(pán)的映月臺(tái)逸墅單價(jià)更是高達(dá)8萬(wàn)元/平方米。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，這些中高端項(xiàng)目一部分本身即“地王”項(xiàng)目，另一部分則是受到“地王好鄰居”的推動(dòng)，價(jià)格均出現(xiàn)大幅上漲。其中強(qiáng)佑·府學(xué)上院上期銷售均價(jià)僅45000元/平方米，而此次入市價(jià)格已上漲至65000元/平方米，漲幅高達(dá)44%。

????即便如此，強(qiáng)佑·府學(xué)上院上周開(kāi)盤(pán)當(dāng)天仍舊擠滿了購(gòu)房人。據(jù)北京青年報(bào)記者了解，本次共推出房源80套，主推的戶型是120-149平方米的兩居和三居，均價(jià)為65000元/平方米，精裝修交房。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，推出的80套房源便全部售罄，銷售額達(dá)到2億元。

????“我們項(xiàng)目很搶手，地處海淀，有良好的地段、方便的交通、優(yōu)質(zhì)的教育資源，以及多重的商圈配套，而且還是精裝房入住，所以很受客戶的歡迎?！变N售人員如是說(shuō)。

????而在7月預(yù)計(jì)新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，同樣主打中高端的金玉府、華潤(rùn)·萬(wàn)橡府和紫御長(zhǎng)安也都定價(jià)在5萬(wàn)元以上，其中華潤(rùn)·萬(wàn)橡府單價(jià)更是高達(dá)8萬(wàn)元/平方米。

????任啟鑫表示，隨著“地王” 項(xiàng)目的不斷入市，以及新晉“地王”不斷刷新標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)未來(lái)北京住宅市場(chǎng)將形成10萬(wàn)+豪宅與5萬(wàn)+中高端兩分天下的局面。

????房山、順義價(jià)格漲得慢 剛需新盤(pán)多

????不過(guò)在7月份的新盤(pán)中，也有大量的低價(jià)剛需盤(pán)，主要集中在房山、順義兩個(gè)區(qū)域。亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，房山下個(gè)月將有8個(gè)項(xiàng)目入市，順義也有4個(gè)，并且全部為住宅產(chǎn)品。而上半年大火的大興與通州，合計(jì)只有5個(gè)項(xiàng)目。

????在房山區(qū)給出報(bào)價(jià)的項(xiàng)目中，不難發(fā)現(xiàn)，還有均價(jià)在2萬(wàn)元以下的剛需盤(pán)，像水墨林溪定價(jià)在17000元/平方米。相比之下，大興六環(huán)外的土地價(jià)格都達(dá)到了3萬(wàn)元。對(duì)于剛需購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，房山近兩年樓市的漲幅還是處于較慢通道。

????不過(guò)，房山高端項(xiàng)目的價(jià)格也突破了4萬(wàn)元。像即將入市的純新盤(pán)廣陽(yáng)郡九號(hào)，定價(jià)42000元/平方米，且全部為139平方米的三居室。而老項(xiàng)目后期五礦銘品定價(jià)也達(dá)到了34000元/平方米，兩個(gè)項(xiàng)目都位于良鄉(xiāng)大學(xué)城附近，也是房山區(qū)繼長(zhǎng)陽(yáng)板塊后，另個(gè)一新盤(pán)集中的區(qū)域。

????順義與房山類似，7月將入市的項(xiàng)目都是老項(xiàng)目后期，像淺山香邑定價(jià)16000元/平方米，面向剛需購(gòu)房人，也是7月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目中定價(jià)最低的。

????新增土地僅夠3000套房 實(shí)際卻賣了2.3萬(wàn)套

????雖然7月份新盤(pán)中，住宅比例有所提高，剛需盤(pán)和改善盤(pán)都開(kāi)始入市，但每個(gè)項(xiàng)目的可售房源不多，而這主要是受到宅地供應(yīng)不足的影響。北京市土地整理與儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，2014-2015年北京住宅用地僅實(shí)現(xiàn)成交102宗，而在2009-2013年五年間宅地成交量為326宗，進(jìn)入2016年之后這一趨勢(shì)更為明顯，上半年僅實(shí)現(xiàn)宅地成交7宗。另外受到自住房等保障房產(chǎn)品的擠壓，2014-2015年間純商住宅用地僅500萬(wàn)平方米，2016年上半年更是低至40萬(wàn)余平方米。住宅類用地大幅減少。

????而宅地供應(yīng)嚴(yán)重不足對(duì)樓市的影響也是顯而易見(jiàn)的，將直接導(dǎo)致未來(lái)可售房源的大幅減少和價(jià)格的提升。

????中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，北京合計(jì)出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區(qū)改造、居住類合計(jì)7宗，成交金額為209.7億元，商服類3宗成交金額為55.55億元，綜合類4宗，成交金額為91.35億元，賣地收入僅350億元。

????其中住宅類土地的平均樓面價(jià)每平方米達(dá)到了16435元，同比上漲了32.7%。更重要的是，今年上半年，北京供應(yīng)的居住類用地僅有7宗，商品房住宅的面積只有38.7萬(wàn)平方米，也就是商品房住宅土地未來(lái)大約只能供應(yīng)3000套。反觀交易數(shù)據(jù)，今年上半年，北京商品房住宅成交2.3萬(wàn)套左右，這意味著北京的土地剛需比約為1：7。

????下半年或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)整期

????即便多數(shù)房企上半年業(yè)績(jī)完成得比較理想，但土地成本的迅猛增長(zhǎng)，成為不可忽視的隱患，壓力直接傳導(dǎo)至開(kāi)發(fā)企業(yè)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就表示，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力使風(fēng)險(xiǎn)非常大。

????一線城市地價(jià)飛漲的下一階段，即是市場(chǎng)開(kāi)始全面豪宅化。目前看來(lái)，北京的平均商品房住宅樓面價(jià)每平方米已經(jīng)大面積超過(guò)3.7萬(wàn)元。在這種市場(chǎng)局勢(shì)下，豪宅化難以避免，房企未來(lái)的運(yùn)營(yíng)難度系數(shù)將越來(lái)越高。

????偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為，一線城市基本不存在去庫(kù)存的問(wèn)題，反而存在庫(kù)存供應(yīng)不足的問(wèn)題。北京周邊區(qū)域的高價(jià)地將會(huì)在未來(lái)一兩年內(nèi)轉(zhuǎn)化為豪宅項(xiàng)目，但這些產(chǎn)品的去化周期是比較長(zhǎng)的。政府應(yīng)充分調(diào)動(dòng)低價(jià)的土地儲(chǔ)備，加大中低價(jià)位土地的供應(yīng)，改變樓市結(jié)構(gòu)，增加中低端商品的上市量。胡景暉判斷，在二孩政策放開(kāi)的情況下，下半年，樓市中戶型緊湊、多居室的中端改善型產(chǎn)品會(huì)較受市場(chǎng)歡迎。

????也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在多輪“救市”政策刺激之后，購(gòu)房需求經(jīng)過(guò)了去年和今年上半年的釋放，已接近透支，樓市在上半年瘋狂后很可能在下半年陷入調(diào)整期。下半年日光盤(pán)的現(xiàn)象可能不再頻發(fā)，一些房企甚至?xí)萑氡粍?dòng)推盤(pán)的局面，但高地價(jià)的制約導(dǎo)致房?jī)r(jià)很難下跌，更大的可能是在下半年進(jìn)入價(jià)格博弈的階段。（記者 李桁）