????三大經(jīng)濟圈樓市風(fēng)向標

????長三角：高利貸與樓市

????“溫州樓市至少要調(diào)整三年，短期資金現(xiàn)在套牢，撤出基本無望?！遍L期在上海的溫州炒房客秦國明說，如今溫州人都想著套現(xiàn)，因為現(xiàn)在的調(diào)控政策都看不到頭

????《望東方周刊》記者黃柯杰 | 浙江杭州、溫州報道

????限購令在浙江大地延展開來，除了早先出臺限購的杭州寧波溫州外，臺州和衢州相繼加入限購令行列。

????溫州房價，向來被譽為樓市冷暖和民間資本活躍程度的風(fēng)向標。限購風(fēng)潮下，這里發(fā)生了什么？

????限購政策被怎樣規(guī)避

????溫州的限購政策，讓樓市陷入低迷。官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年1~6月份溫州主城區(qū)二手房交易4849套，而去年同期成交量是5980套，前年同期是7253套。溫州全市商品房銷售面積為61.96萬平方米，同比下降47.4%；市區(qū)二手住房總成交量為63.5萬平方米，同比下降58.6%，在7月上旬，甚至出現(xiàn)零交易的情況。

????溫州銀監(jiān)分局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，至7月份，溫州市個人購買房屋貸款余額為583.9億元，比年初減少11.6億元，而較去年同期則增加119億元。

????“溫州樓市至少要調(diào)整三年，短期資金現(xiàn)在套牢，撤出基本無望。”長期在上海的溫州炒房客秦國明告訴《望東方周刊》，“如今溫州人都想著套現(xiàn)，因為現(xiàn)在的調(diào)控政策都看不到頭，有外地地產(chǎn)商與我們炒房團接觸時，曾大膽預(yù)測，明年10月之后，房地產(chǎn)政策會適度寬松?！?/p>

????秦國明聳聳肩說，他不信這種說法。

????“炒家主要買別墅，現(xiàn)在的問題是，別墅賣給誰？除了華僑，誰能拿得出數(shù)千萬的現(xiàn)金來？”秦國明說，高端住宅在溫州已經(jīng)賣不動。

????秦國明說，在限購令出臺后，很多炒家都注冊空殼公司，以公司的名義購住房，雙方房子交易買賣，只要轉(zhuǎn)讓公司股份即可完成交易。他認為，這說明限購政策在溫州已經(jīng)被有效規(guī)避，對別墅等高端住房的影響也有限。

????人多地少和資金充裕是溫州房價高企的原因?！锻麞|方周刊》獲悉，溫州土地出讓量每年都只有幾百畝，2010年計劃出讓1500畝，是近年最大規(guī)模的推地計劃，但最后也只完成了不到三分之一。

????秦國明說，現(xiàn)在溫州最大的問題是，資金緊缺。

????在資金緊缺的背景下，溫州樓市走向兩個極端：90平方以下的小面積住宅房價格堅挺，別墅和大面積豪華住宅價格出現(xiàn)松動，買家都是急于套現(xiàn)，但總體來說，數(shù)量有限。

????“一些企業(yè)主拋掉樓盤，盤活資金，去救實業(yè)?！鼻貒鲗Υ吮硎纠斫?，如今的房價難以再漲，企業(yè)運作資金緊張，企業(yè)家抽身樓市也是明智之舉。

????長期研究投資動態(tài)的浙商資本促進會秘書長蔡驊告訴《望東方周刊》，如今這一局面，顯示了溫州中小企業(yè)的生存困境。

????“主要是中小企業(yè)生存困難，資金流產(chǎn)生大問題，銀行貸款難，民間借貸成本太高，需要企業(yè)主拋掉囤積的房子，救活主營企業(yè)?！辈舔懻f，這一現(xiàn)象會隨著銀根緊縮，繼續(xù)加劇。

????溫州的小企業(yè)主蔣博(化名)是一個例子。蔣在溫州龍灣開設(shè)一家印刷廠，主要印花紅酒包裝盒，企業(yè)銷售額達2000多萬元，企業(yè)的毛利率能達到25%左右。在前幾年，手有余錢時，蔣博購入溫州三套住宅，除了自己住外，還有一套200多平方的住宅空著。

????今年，原材料漲價厲害，企業(yè)利潤下滑，應(yīng)收款出現(xiàn)問題，為此，蔣博到擔保公司，將房產(chǎn)進行二次抵押拆借資金300萬元?！霸孪⑷郑€是友情價?！笔Y博直搖頭，這一利潤比做企業(yè)還高。

????此前幾年，溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會會長周德文曾多次撰文批評溫州的產(chǎn)業(yè)空心化，并多次提示風(fēng)險：利用金融杠桿，將錢投到房地產(chǎn)等無關(guān)行業(yè)，一旦金融政策進入緊縮周期，風(fēng)險會成倍放大。

溫州是樓市的火線

????在金融政策緊縮周期的前景下，溫州的民間借貸進入前所未有的黃金發(fā)展期，近年來，溫州民間借貸與樓市形成反向指標。

????溫州作為民營經(jīng)濟發(fā)源地，有著雄厚的資本和對市場的敏感性，近十年來，溫州樓價節(jié)節(jié)攀升，價格直奔北上廣等一線城市，隨著溫州資本的溢出，將省會杭州等地的房價也一并帶動。

????“看過溫州房子的性價比，你會覺得哪里的房子都便宜。”在秦國明看來，溫州資本的溢出首選房地產(chǎn)與溫州人的置業(yè)觀有莫大的關(guān)系。

????與蔣博一樣的溫州企業(yè)家，在遭遇資金壓力時，首先會考慮低貸款利率的銀行，其次才是民間借貸。

????在上半年以來，銀行銀根不斷緊縮，從銀行融資困難，民間借貸利息狂飆。

????中國人民銀行溫州市中心支行7月21日發(fā)布的《溫州民間借貸市場報告》顯示，今年上半年，溫州的民間借貸總額已升至1100億元，較去年同期增加300億元，增幅前所未有，且年息處于24%左右的階段性高位。這些資金中的20%左右，又會通過房地產(chǎn)企業(yè)的融資、集資炒房等進入到“房地產(chǎn)投資”。

????銀行的這一數(shù)據(jù)，可能是一個保守的估計。

????秦國明說，在二次抵押合法化后，民間借貸的擔保風(fēng)險驟然下降，住房資產(chǎn)類的物業(yè)，受到擔保公司的追捧。舉例說，一套住房價值1000萬元，如果有500萬元的銀行貸款，在取得銀行貸款后，將房產(chǎn)證抵押給擔保公司，剩下的500萬元便可獲得。此舉激發(fā)了溫州企業(yè)主將錢放到樓市的熱情。

????本刊記者調(diào)查獲悉，現(xiàn)在溫州有抵押擔保的民間借貸，月息在3分，短期的拆借月息達到4分，急需用錢的，甚至達到5分。

????“許多錢都借到房地產(chǎn)市場，溫州的很多實體企業(yè)在外地三線城市經(jīng)營房地產(chǎn)，貸款緊縮后，只能依靠溫州本地的民間借貸輸血，因此也抬高了溫州民間借貸的成本?！闭闵藤Y本投資促進會秘書長蔡驊說。

????對于溫州是二三線城市的定位，秦國明表示難以理解：什么二三線？溫州是樓市的火線。

????火線被引燃的概率增大

????“金九銀十”的周邊硝煙讓樓市火線被引燃的概率陡然增大。

????9月4日，位于杭州下沙的保利灣天地582套酒店式公寓以均價8900元/平米盛大開盤，被戲稱為“砸盤”的降價。據(jù)媒體報道，當天銷售率達到92%。

????據(jù)保利地產(chǎn)網(wǎng)上樓盤介紹，此次銷售的為酒店式公寓，40年產(chǎn)權(quán)，不受限購令的約束，精裝修標準為2500元/平米，實際樓價僅為6400/平米。

????就在同一天，保利灣天地的鄰居住宅樓盤世茂首府也跟進銷售。

????世茂首府，70年產(chǎn)權(quán)的住房，在9月3日打出了“裸降3500元，均價8500元/平米”的牌子。這一價格與前一天相比，降價幅度超過26%。與今年年初均價14000~15000元/平米相比，降幅更是高達40%。

????“在杭州下沙和濱江的樓盤，有風(fēng)向標的作用，每次漲價來臨，這兩個地方的樓價先漲，如果樓價向下調(diào)整，也是這兩個地方率先松動，現(xiàn)在新樓盤與二手房倒掛現(xiàn)象明顯，中介生意難以為繼?！蔽挥诤贾菹律车?1世紀不動產(chǎn)業(yè)務(wù)員劉志江告訴《望東方周刊》。

????時間退回到三年前，2008年9月杭州萬科率先降價，借“青年職業(yè)計劃”以8折價促銷旗下樓盤，快速回籠資金，萬科其他城市的樓盤也紛紛效仿，大規(guī)模降價，引發(fā)當年最大的一次降價潮。

????與杭州同為限購城市的寧波，也迎來降價樓盤。

????7月初，位于寧波江北的維科上院D區(qū)，打出價格最低價13600/平米的廣告，頓時攪動寧波市場，也引起早已銷售的維科上院C區(qū)購房者的抗議。據(jù)悉，C區(qū)均價在18000/平米，一些C區(qū)購房者，舉著橫幅到銷售現(xiàn)場抗議。

????珠三角：降價第一槍從這里打響

????房價下跌的征兆有三：一是一二手房出現(xiàn)“倒掛”情況，二是開發(fā)商加大促銷力度，將廣告做到大街上；三是成交量萎縮，但對價格下降不大敏感

????《望東方周刊》記者謝正龍 | 廣東報道

????一邊開中介公司給地產(chǎn)商賣房，一邊盤算著給自己買房，26歲的滕海軍可謂深刻經(jīng)歷了“量價齊跌”的過程。

????2009年他從佛山一家中介公司出來單干，不到兩年就盤算著買車買房。去年他看上萬科繽紛四季的一個樓盤，當時要12000元/平米。為了擴張門面，沒有出手。半年不到，佛山“限購”，生意大跌，增開的兩家門面只能關(guān)門大吉。而現(xiàn)在，萬科繽紛四季已經(jīng)降到了9000元/平米左右，只是購房資金已經(jīng)不夠了。

????一個小中介經(jīng)歷的“量價齊跌”

????滕海軍是佛山一家小中介公司的老板。“在‘限購’下，有錢也不是萬能的?！彪＼妼Α锻麞|方周刊》這樣談及他的生意，“今年跟2008年沒法比，那時雖然樓市慘淡，但剛性需求還是會買的?？涩F(xiàn)在是有需求也很難賣，持觀望態(tài)度的很多。以前一手洋房一般兩三天就能搞定，可現(xiàn)在談了一個月，客人還要說再考慮，再想想”。

????一個月難簽幾個單，滕海軍的公司同他眾多大小中介商一樣，關(guān)閉了今年新開的兩家門面，如今只剩下“總部”一家，以前員工有十來人，現(xiàn)在只剩下包括他自己在內(nèi)的兩個人。

????日益收緊的貸款也加劇了生意的慘淡?！拔覀冎案r(nóng)行關(guān)系很好，所下的單主要通過他們貸款?？涩F(xiàn)在農(nóng)行對我們停貸了，只貸給萬科等一些品牌開發(fā)商，說要我們想其他辦法。”滕海軍一臉苦水。

????當然也有驚喜。他去年就盤算著買房，當時看了在陳村的萬科繽紛四季，那時“貴得離譜”，要12000元/平米，不過當時因為要擴張生意所以沒買。

????“昨天又去那看了房，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)是‘8字頭’的了，均價9300，最低8900，還都是帶裝修的，配套設(shè)施當然不用說了，降價太明顯了?！彪＼娬f。

????“連萬科都降了，小地產(chǎn)商也得一步步退讓，”滕海軍透露，“我們代理的一家小地產(chǎn)商，他們?nèi)ツ曩u得很好，最高賣到100多萬元一套，但現(xiàn)在他們跟我私下約好，90萬可以談，80萬也可以談，只要有購房資格，有誠意?！?/p>

????“資源稀少型的別墅也在緊逼之下放下身態(tài)。在佛山，別墅的業(yè)主多半是做實業(yè)的，去年他們出手一般都很強硬，沒有多少空間?？涩F(xiàn)在他們自己企業(yè)也資金短缺，所以經(jīng)常打電話給我，說要急著出手，1000萬可以，甚至800萬也可以考慮，只要有購買的資格。”

降價第一槍是這樣打響的

????今年3月，限購令的出臺令佛山樓市走勢陡然生變。與廣州、深圳一樣，佛山也是珠三角中全國首批限購的城市。

????作為佛山未來CBD的東平新城，其房價走勢一直是佛山樓市的風(fēng)向標，這里云集了保利、碧桂園、招商地產(chǎn)等房地產(chǎn)巨頭。

????去年年底到今年年初，東平新城的很多品牌地產(chǎn)商項目再度創(chuàng)造佛山樓盤神話，房價競相破“萬”，甚至沖到2萬元/平米以上。

????限購令的出臺即刻令佛山樓市遭遇急速“冷凍”。在限購令出臺后的首周時間(3月21日~ 27日)里，佛山樓市成交呈現(xiàn)出量價齊跌的局面，不僅成交量大幅環(huán)比下滑了近六成，成交均價也較前一周回落了7.5個百分點。

????“五一”黃金周，位于東平新城的碧桂園城市花園突然宣布降價，并推出“7字頭”的特價單位，整個樓盤由公開的1.2萬元/平米降至9900元/平米，降價幅度達17%。

????緊隨其后，保利香檳、招商依云水岸、萬科金域藍灣及萬科水晶城等品牌開發(fā)商項目也競相調(diào)價迎戰(zhàn)，降幅從12%到20%不等。

????“遲早都得降，關(guān)鍵是要有人站出來。碧桂園就是先站出來的一個，其他項目也得跟著降。”合富輝煌佛山分公司市場研究部經(jīng)理曹紹林對《望東方周刊》說。

????9月6日，東平新城保利東灣，售樓小姐告訴本刊記者，目前所售樓盤的價格在12000元到14000元/平米之間，最低9800元，而去年年底這個樓盤的最高價一度賣到23000元到24000元/平米之間。雖然兩者戶型和條件有差別，但前者價格已經(jīng)少了近一半。

????碧桂園城市花園的銷售代表告訴本刊記者，“城市花園8月初開盤的東西向樓盤，優(yōu)惠在10萬元左右。而8月底開盤的南北向園景濱江洋房，實際上就是參照這個優(yōu)惠水平，平均定價在8300元/平米左右，最低為7865元/平米?！?/p>

????“當然，開發(fā)商也不會輕易言‘降價’，因為擔心前期買房的業(yè)主退房，或者消費者買漲不買跌。因此他們是用包裝的形式來‘降價’，如優(yōu)惠促銷，或者特價房等，而實際上是降價了?！睗M堂紅市場研究部高級主任肖文曉對本刊記者說。

????不只是佛山，深圳上半年以來房價也出現(xiàn)了價格松動。7月底，萬科掀起萬套房促銷活動，隨后益田大運城邦也推出7折優(yōu)惠，最低至8000多元/平米。9月3日，深圳再次出現(xiàn)7.5折開賣的超級大盤。

????在毗鄰深圳的惠州和東莞，不少開發(fā)商在可能“限購”的高壓力之下，也早已在“金九銀十”到來之前應(yīng)聲下跌。

????號稱“珠三角的馬爾代夫”、“超越三亞”的惠東巽寮灣旅游地產(chǎn)，吸引了包括萬科、富力、世貿(mào)、合正集團、碧桂園等開發(fā)企業(yè)的入駐。

????第一批入市的碧桂園十里銀灘一開始就實施了“以價換量”的戰(zhàn)略，標明“75折”，開盤當天享額外75折優(yōu)惠，最低起價4125元/平米。本刊記者在銷售現(xiàn)場看到，主要來自深圳的私家車綿延數(shù)里，看房客將銷售大廳圍得水泄不通，排著長隊等待簽單。

????在合正樓盤銷售現(xiàn)場，銷售人員告訴本刊記者，“合正的報價12000元/平米，實際只有6000多元/平米，還有70年停車卡?！?/p>

????“廣州近郊的增城和花都的很多樓盤也在用價格優(yōu)勢制勝。像位于增城的碧桂園鳳凰城，前期價格在11000元/平米左右，后期則均價在8000元/平米到10000元/平米之間，確實有較大幅度的下調(diào)。肖文曉告訴本刊記者，“這只是開發(fā)商在近郊提前集中促銷，以搶得先機的手段。”目前珠三角各城市的降價主要在近郊區(qū)，還未向中心城區(qū)蔓延。

????房地產(chǎn)內(nèi)參網(wǎng)總經(jīng)理尹香武也認為，目前深圳還沒有進入實質(zhì)性降價，以主動式降價、促銷為主?！跋拶彙睂δ切┒诘囟?、杠桿率高的地產(chǎn)商受影響是最大的?！跋翊舜螏ь^降價的萬科，自有資金占了三成半，目前還沒有到嚴峻時刻?！?/p>

????“到年底，一些開發(fā)商就會扛不下去”

????深圳大學(xué)金融研究所所長國世平對《望東方周刊》說，房價下跌的征兆有三：一是一二手房出現(xiàn)“倒掛”情況；二是開發(fā)商加大促銷力度，將廣告做到大街上；三是成交量萎縮，但對價格下降不大敏感。

????這些似乎得到了應(yīng)驗。在佛山、深圳、珠海等城市，舉著牌子到大街上叫賣房子的情形越來越多、賣房短信越來越密集。

????不少樓盤在前期做優(yōu)惠促銷“試水”，而后期樓盤入市時價格“低開”，這預(yù)示實質(zhì)性降價或已來臨。

????“佛山‘限購’后，有充足資本的業(yè)主進不來，而對大部分剛性需求來說，價格還是太高。因此，3月中旬限購以來，整個中心區(qū)價格都呈下降趨勢，全市總體降幅為15%到20%?！辈芙B林對本刊記者說。

????“下半年，各大城市將進入集中推盤時期，而隨著年底的到來，開發(fā)商資金回籠的壓力也會越來越大。估計再過2個月，到年底，一些開發(fā)商就會扛不下去?！币阄鋵Ρ究浾哒f。

????肖文曉認為，“隨著調(diào)控的深入，供貨潮來臨，對房地產(chǎn)‘利空’的聲音多一些。開發(fā)商也感覺到硬扛非明智之舉，預(yù)計明年將持續(xù)松動態(tài)勢?！?/p>

????“往上沖的幅度比較小，而下行的幅度會更大。如果調(diào)控政策放松，則又可能漲；如果繼續(xù)收緊，深圳房價將呈階梯式下降，一個時間段下降一定的幅度，但不會出現(xiàn)崩盤?！币阄湔J為。

????國世平則用當年美國華爾街樓市崩盤的例子來大膽預(yù)言深圳的樓市：“華爾街樓市在崩盤前，當?shù)爻鲎廛囁緳C說‘紐約的房價要降，太陽從西邊出來了’。而前不久，我同樣聽到深圳的出租車司機也這么說，‘房價要降，怎么可能’。這似乎也預(yù)示一個道理，當所有人都相信房價不會跌的時候，降價潮真要來了?！?/p>

????“我現(xiàn)在最擔心出臺什么救市政策，最后導(dǎo)致樓市出現(xiàn)報復(fù)性反彈，這將大大降低人們信心。”國世平說。