????“我們已經(jīng)收到監(jiān)測通知，內(nèi)容很細(xì)?！眹缎磐挟a(chǎn)品經(jīng)理劉擎向南都記者表示。據(jù)有關(guān)媒體報道，在房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，銀行開發(fā)貸收緊，限購政策發(fā)揮作用之后，部分房地產(chǎn)信托顯現(xiàn)出不能按期兌付的跡象。在此背景下，銀監(jiān)會已于近期下發(fā)了《關(guān)于做好房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險監(jiān)測工作有關(guān)事項的通知》，要求出現(xiàn)兌付風(fēng)險的房地產(chǎn)信托須就地“滅火”。

????事實上，關(guān)于房地產(chǎn)信托的風(fēng)險自去年12月起就被銀監(jiān)會不斷提示，但房地產(chǎn)信托卻一直剎不住車，反而急速膨脹，直到今年5月份，銀監(jiān)會親自出手對多家冒進(jìn)的信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，被外界視為叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)開始。而今房地產(chǎn)信托項目到期兌付風(fēng)險再度浮出水面，銀監(jiān)會又再度出手，用益信托工作室對此點評稱：房地產(chǎn)信托如日中天的風(fēng)光日子正在漸行漸遠(yuǎn)。

????房地產(chǎn)信托風(fēng)險升級

????去年以來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入，市場銷售逐步放緩，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈整體趨緊的跡象顯現(xiàn)，在銀行信貸融資不斷收緊的情況下，信托成為房企扎推融資的重要渠道。由于房地產(chǎn)領(lǐng)域所隱含的金融風(fēng)險比較高，房地產(chǎn)信托風(fēng)險不容忽視，銀監(jiān)會曾于2010年底頒布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》，要求各信托公司立即進(jìn)行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險自查，以控制房地產(chǎn)信托業(yè)的增長規(guī)模，并排查風(fēng)險。

????但這并沒有阻擋房地產(chǎn)信托前進(jìn)的勢頭。據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計，今年上半年，房地產(chǎn)信托瘋狂發(fā)展，半年就完成了超過去年全年一倍以上的資金量。其中，2011年上半年包括保障房信托在內(nèi)，共發(fā)行536款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)1670.1億元，發(fā)行數(shù)量同比增長145.88%，發(fā)行規(guī)模同比增長137.36%。發(fā)行規(guī)模占2011年上半年總規(guī)模的47.6%，占2010年全年總發(fā)行規(guī)模的41.8%。

????在此背景下，5月中旬，市場爆出消息稱，部分地區(qū)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)量較大的信托公司已接到地方銀監(jiān)局緊急通知，要求暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。但這似乎也并未見效，根據(jù)好買基金固定收益信托最新月報顯示，2011年8月，40家信托公司共成立157只固定收益信托產(chǎn)品，行業(yè)投向上，房地產(chǎn)行業(yè)仍為最大投資領(lǐng)域，共有48只產(chǎn)品成立，占比30.57%。主要集中在四家信托公司：四川信托(8只)、中信[簡介?最新動態(tài)]信托(5只)、吉林信托(4只)、西安信托(4只)。

????其中，四川信托為發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最多的公司，而且收益率最高的兩只產(chǎn)品亦為四川信托推出的魯商·首府的第一期、第二期產(chǎn)品，預(yù)期收益率10.5%，該產(chǎn)品期限為1年。四川信托的該系列產(chǎn)品投向房地產(chǎn)，計劃募集規(guī)模為6億元，其中前兩期募集2 .29億元，目前第三期正在募集中。

????“川信是今年年初才創(chuàng)建的，上半年一直在做前期工作，所以8月份上的產(chǎn)品比較多，這也屬于正?，F(xiàn)象。”四川信托一位不愿具名的相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日接受南都記者采訪時表示，下半年川信的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)會收縮，現(xiàn)在已經(jīng)暫停了一些相關(guān)產(chǎn)品的受理。“從我們的調(diào)研，個別信托公司出現(xiàn)兌付風(fēng)險僅屬個案，這方面我們也在加強(qiáng)監(jiān)測?！?/font>

????出現(xiàn)兌付風(fēng)險須就地“滅火”

????兌付風(fēng)險浮出水面后，在控制新增規(guī)模的同時，銀監(jiān)會開始逐個監(jiān)測房地產(chǎn)信托項目。在近期下發(fā)的《關(guān)于做好房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險監(jiān)測工作有關(guān)事項的通知》中，銀監(jiān)會要求各地銀監(jiān)局逐筆監(jiān)測三個月以內(nèi)到期信托項目的預(yù)期兌付情況，判斷兌付風(fēng)險，并采取相應(yīng)的措施，做到對房地產(chǎn)信托項目兌付風(fēng)險“早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置”。

????《監(jiān)測通知》要求，各銀監(jiān)局應(yīng)重點關(guān)注3個月以內(nèi)到期的房地產(chǎn)信托項目兌付風(fēng)險，對還款來源、抵押擔(dān)保等預(yù)期兌付情況作出判斷，并在《監(jiān)測表》中明確注明對項目兌付風(fēng)險的判斷意見和擬采取措施。此外，對于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展速度過快，或者風(fēng)險隱患加大的信托公司，各銀監(jiān)局可采取項目事前報告或者暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)等措施。對于已出現(xiàn)風(fēng)險的房地產(chǎn)信托項目，各銀監(jiān)局應(yīng)果斷處置，并將有關(guān)情況及時報送銀監(jiān)會。

????從既往的案例來看，出現(xiàn)不能按時兌付后，信托公司有四條路徑：召開受益人大會，經(jīng)受益人大會同意，延期兌付；發(fā)一個新的信托產(chǎn)品，替換原有信托資金，借新還舊；項目重組，出售抵押資產(chǎn)償還投資者；用自有資金接盤，收購?fù)顿Y者受益權(quán)，然后處置資產(chǎn)，或?qū)⒎孔咏ㄍ暝儋u掉。

????“目前我公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品存量較少，而且抵押物足值，沒有發(fā)現(xiàn)有類似風(fēng)險。”國投信托產(chǎn)品經(jīng)理劉擎向南都記者表示。但是，國投信托亦關(guān)注到近日媒體報道南京不能兌付的情況以及通州個別樓盤近50%的價格跌幅?！拔覀冋J(rèn)為還是應(yīng)該充分準(zhǔn)備一些措施防止因周期或意外導(dǎo)致的風(fēng)險。目前看，如果開發(fā)商因經(jīng)營方面的原因出現(xiàn)延期或不能兌付，信托公司是有充分的空間和時間進(jìn)行處置，甚至引入專業(yè)的資產(chǎn)管理公司，或動用自有資金墊付。”

????房地產(chǎn)信托風(fēng)光不再？

????“現(xiàn)在的信托牌照都來之不易，股東對風(fēng)險要求甚至比銀監(jiān)會還嚴(yán)。”上述四川信托人士表示，在他看來，信托“壞孩子”的形象早已改變，“銀監(jiān)會是裁判員，可以出黃牌，但球能不能踢好，還是在于球員即信托公司本身，而今信托公司自身風(fēng)險控制能力已經(jīng)大大增強(qiáng)?！彼A(yù)計，房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險應(yīng)該不會大面積爆發(fā)，行業(yè)整體風(fēng)險仍然處于可控的狀態(tài)。不過他也表示：“雖然房地產(chǎn)信托總量仍不算大，但是考慮到調(diào)控下的房地產(chǎn)風(fēng)險，信托的規(guī)模必將收縮。”

????無獨有偶。銀監(jiān)會非銀部主任柯卡生近日在《中國金融》雜志撰文指出，要加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險監(jiān)管。密切跟蹤房地產(chǎn)市場最新變化，高度關(guān)注信托公司流動性風(fēng)險、市場風(fēng)險和政策性風(fēng)險；強(qiáng)化房地產(chǎn)信托融資監(jiān)管；通過壓力測試、專項調(diào)查等摸清風(fēng)險底數(shù)，采取相應(yīng)監(jiān)管措施；對存續(xù)房地產(chǎn)信托項目逐筆核查，對違規(guī)行為依法查處，并適時進(jìn)行風(fēng)險提示和窗口指導(dǎo)，要求全行業(yè)審慎開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。但截至目前，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)在較快增長的情況下，暫未發(fā)生重大違規(guī)或風(fēng)險事件。

????盡管風(fēng)險仍可控，但諸多業(yè)內(nèi)人士均表示，目前信托公司擔(dān)心的是已經(jīng)發(fā)放的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品回款能否保證，不少理財師甚至開始向廣大客戶建議不要投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。而據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計，多周持續(xù)處于下降趨勢的房地產(chǎn)信托上周(8月28日-9月2日)熱情依然不高，僅發(fā)行6款產(chǎn)品，擬募集資金10.9億，占比僅為14.02%，融資規(guī)模及占比都大幅下降。用益信托工作室對此點評稱：房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模已經(jīng)明顯下降，伴隨著嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，投資者的投資熱情也隨之降溫，逐漸將注意力轉(zhuǎn)向了其它信托產(chǎn)品，可見房地產(chǎn)信托如日中天的風(fēng)光日子已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。

????7月國務(wù)院常務(wù)會議指出房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施后，8月25日，浙江省臺州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，明確提出樓市限購措施，成為二三線城市限購“首令”。好買基金提示認(rèn)為，“限購”對于房地產(chǎn)的殺傷力巨大，由于目前不少信托公司的融資項目都在二三線城市，一旦限購，項目的風(fēng)險就可能暴露出來。投資者在挑選房地產(chǎn)信托項目時，應(yīng)注意相關(guān)房地產(chǎn)項目的地域分布，避免項目在單一地區(qū)內(nèi)過度集中。(南方網(wǎng))?