土地剛出讓，地上開發(fā)的住宅卻已銷售3年，土地出讓程序在南京被重新解讀。

9月1日，南京市土地市場6宗土地同時出讓。其中，來自江寧區(qū)淳化的4宗住宅用地均只有一家開發(fā)商競買，并都以低于同區(qū)域地價的出讓底價迅速成交。這4幅地塊出讓面積及底價分別為：G33出讓面積3.39萬平方米，出讓底價9000萬元；G34出讓面積2.54萬平方米，出讓底價6500萬元；G35出讓面積4.16萬平方米，出讓底價1.07億元；G36出讓面積3.43萬平方米，出讓底價8000萬元。其周邊地價約為5482/平方米，房價約為9600元/平方米。

蹊蹺的是，雖然剛完成出讓，這4幅剛成交的地塊早在2008年就已開始興建住宅，并陸續(xù)對外銷售，售價約為6000元/平方米，最低樓板價約為1600元/平方米。

對于“帶著房子拍賣土地”的出讓流程是否合法，業(yè)內(nèi)頗多質(zhì)疑。南京市國土局稱，這4宗土地屬于“違法用地補辦手續(xù)”，并且是“在違法用地查處手續(xù)已完成的前提下，按照國家要求其供地方式公開出讓”。

然而，記者了解到，這4宗土地雖然早在2008年即被地方政府認定為違法用地，但在其后的3年間，4宗土地依然順利建設，并繼續(xù)銷售。對此，南京市國土部門并未給出合理回應。業(yè)內(nèi)人士則懷疑，開發(fā)商能夠在違建土地上正常開發(fā)商品房并順利銷售，是否得到地方政府的“默許”？

“先上車后補票”

“(南京地產(chǎn))圈內(nèi)的人都認為這是‘先上車后補票’?！币晃徊辉竿嘎缎彰哪暇┍镜氐禺a(chǎn)界人士告訴本報記者，實際上，這4宗住宅地塊在8月初剛掛牌就已經(jīng)引起了業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑。據(jù)這位業(yè)內(nèi)人士介紹，在掛牌前，這4幅土地就已經(jīng)在開發(fā)住宅小區(qū)。

據(jù)了解，這4宗土地均位于江寧區(qū)淳化街道104國道的兩側(cè)，且相互緊鄰。據(jù)南京本地房地產(chǎn)網(wǎng)站365地產(chǎn)家居網(wǎng)的實地調(diào)查，編號為G33、G34的兩幅地，已經(jīng)開發(fā)成名為“東方花園”的小區(qū)。編號為G35、G36的地塊則分別開發(fā)了名為“東郊新城”和“旺運花園”的小區(qū)。當前，這三個住宅小區(qū)已經(jīng)建設完畢。

9月1日，上述江寧4幅地塊以掛牌方式“帶著房子”成功出讓，拿地開發(fā)商即是開發(fā)上述住宅項目的三家企業(yè)南京市江寧區(qū)淳化村鎮(zhèn)建設綜合開發(fā)有限公司、江蘇鴻裕地產(chǎn)和南京臻瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。但是，“先開發(fā)再拿地”的超常規(guī)程序卻引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛質(zhì)疑。

“從正常規(guī)范的土地出讓程序來看，這幾塊地開發(fā)后再完成土地出讓肯定是不合法的。”南京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張君告訴本報記者，這幾幅土地本來是集體用地，按照正常流程，土地肯定是先收儲后達到凈地水平，才能夠走招拍掛流程。

對于業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑，南京市國土局提供給本報的書面說明顯示，上述地塊屬于“違法用地補辦手續(xù)”。2008年，江寧區(qū)國土分局即認定上述地塊的開發(fā)為“違法占地”，做出“沒收地上建筑物”等處罰決定。而這次“帶著房子”的土地拍賣則是在“違法用地查處手續(xù)已完成的前提下，按照國家要求其供地方式必須為公開出讓”，依法走的招拍掛流程。

同時，南京市國土局公開的出讓文件規(guī)定，根據(jù)被沒收的相應地塊上非法建筑物的資產(chǎn)評估值(4幅地合計約2.48億元)，競得人需支付2.48億元贖回自己建設的地上建筑物。

執(zhí)行力疏漏

南京房地產(chǎn)開發(fā)建設促進會秘書長張輝認為，這種“帶著房子賣地”是違規(guī)土地合法化的過程，是解決歷史遺留問題的一種特殊途徑。他同時表示，由于南京早已加強了對土地審批和使用的監(jiān)管，每塊地的用途都要按照規(guī)劃建設標準來定，因此這類案例難再出現(xiàn)。

南京市國土局提供給本報的文字說明顯示，此番違法用地以非常規(guī)模式合法化是為了“維護已購地塊上住宅的購房人權(quán)益，化解社會矛盾，妥善解決歷史遺留問題”。但是，業(yè)內(nèi)對此說法持保留態(tài)度。

據(jù)一位不愿透露姓名的本地開發(fā)企業(yè)負責人透露，雖然上述地塊在2008年即已被認定為“違法占地”，在其后的3年間，其建設和銷售均未停止?！斑`法占地”查處后，為何非法建設的住宅項目仍然能夠在沒有取得銷售許可證的情況下順利銷售？

“(對于違法占地)我們國土部門是按照法律法規(guī)查處到位的?！苯瓕巺^(qū)國土局一位戚姓副局長在接受本報記者采訪時表示，江寧區(qū)國土局只負責查處違法用地，違法建設不在國土部門管轄范圍內(nèi)。對于后續(xù)查處后違法開發(fā)的項目仍然順利銷售，他表示“不太清楚”，具體要咨詢南京市國土局。

記者隨后致電南京市國土局，對于上述提問，南京市國土局辦公室一位負責人稱僅對拍賣流程給予書面答復，其他問題不予回答。

“查處后還能夠順利建設銷售，我覺得應該是地方政府有默許的成分，不然這么大的體量不可能做到?！币晃徊辉竿嘎缎彰谋镜亻_發(fā)企業(yè)負責人告訴本報記者，正是因為地方政府執(zhí)行上的疏漏才造成了如此大體量的土地能夠非法開發(fā)并非法順利銷售。

他同時表示，政府的“縱容”態(tài)度，使得開發(fā)商違法占地并不需要付出“很大”的代價。實際上，按照沒收地上建筑物再贖回的規(guī)定，江寧四宗土地僅僅被罰款2.48億元，如果算上低價取得土地的成本及開發(fā)收益，開發(fā)商的違規(guī)成本是“很劃算的”。